თუ ბათუმში უძრავი ქონების შეძენას განიხილავთ, ეს გვერდი ეხება რისკს, რომელსაც არც ერთი სარეკლამო ბროშურა არ ახსენებს: რა ხდება, როცა თქვენს რეგისტრირებულ და დაუტვირთავ უფლებებს არღვევენ და თქვენ ხელისუფლებას მიმართავთ. თუ კონკრეტულად Next Group-ს განიხილავთ, ამ გვერდთან ერთად წაიკითხეთ Next-ის შესახებ გაფრთხილებაც.

მე ბათუმში ორი ბინის უცხოელი მესაკუთრე ვარ. 2026 წლის 1 ივლისიდან შენობის მმართველი კომპანია ლიფტით ჩემს სახლამდე, მე-16 სართულზე, მისვლის საშუალებას არ მაძლევს, რათა პრეტენზიებზე საერთო უარზე ხელი მომაწერინოს და ამოიღოს დავალიანება, რომელიც თავად დაარიცხა, გაყალბებული ხელშეკრულებების საფუძველზე, რომლებსაც იძულების მიუხედავად ხელი არ მოვუწერე. სრული ისტორია, მტკიცებულებებით, შეჯამებაშია. ეს გვერდი ისტორიის მეორე ნახევარს ეხება: რა გააკეთა საქართველოს ხელისუფლებამ, როცა ჩარევა ვთხოვე.

რა მომცა რეგისტრირებულმა საკუთრებამ

ჩემი საკუთრების უფლებები საჯარო რეესტრში უფლებრივი დატვირთვის გარეშეა რეგისტრირებული (16-11 და 16-12), და ეს დეველოპერის იურისტმაც დაადასტურა. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ კანონი ლიფტებს მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებას მიაკუთვნებს და ყველა მესაკუთრეს მისი სარგებლობის უფლებას ანიჭებს (დეტალები). ეს არავის გაუპროტესტებია. და არც არავის აღუსრულებია.

პოლიცია

2026 წლის 6 ივლისს დანაშაულის შესახებ განცხადების შესატანად წავედი. ხუთი საათის შემდეგ იქიდან ხელით დაწერილი, ხელმოუწერელი საქმის ნომრით გამოვედი, რეგისტრირებული დოკუმენტის ასლისა და მისი გადამოწმების შესაძლებლობის გარეშე. ამასობაში:

• ცენტრალურმა განყოფილებამ რაიონულ განყოფილებაში გამომისტუმრა;
• ჩემი წინასწარ მომზადებული წერილობითი განცხადება, დალაგებულ მტკიცებულებებთან ერთად, არ მიიღეს;
• მითხრეს, რომ განცხადებებს მხოლოდ ქართულად იღებენ — ენაზე, რომელიც არ ვიცი — და ჩემი ჩვენება თანამშრომლის მიერ აკრეფილ დაკითხვის ოქმად იქცა;
• თანამშრომლებმა თქვეს, რომ საქმე სამოქალაქოა, რომ იმას, რა არის დანაშაული, პოლიცია წყვეტს, და რომ ამ მიზეზით ჩემი ჩვენების ნაწილი არ ჩაიწერებოდა;
• როცა ხელახლა ამობეჭდილი ვერსიის ხელახლა თარგმნა ვთხოვე, უარი მითხრეს, თარჯიმანმა კი მხარზე ხელი დამაჭირა, სკამზე დასაჯდომად, და ხელის მოწერა მიბრძანა;
• თანამშრომლები დამპირდნენ, რომ მეორე დღეს ლიფტზე წვდომას აღმიდგენდნენ. არაფერი ჩაწერილა და არაფერი მომხდარა.

პოლიციის ზემდგომი ინსტანციები

შემდეგ ის გავაკეთე, რასაც უცხოელს ურჩევენ: ზემდგომ ინსტანციებს მივმართე. ყოველი ნაბიჯი სარეგისტრაციო ნომრებით არის დაფიქსირებული.

• სახალხო დამცველმა პოლიციის შესახებ ჩემი განცხადება (6902/26) დაარეგისტრირა, შინაგან საქმეთა სამინისტროს გადაუგზავნა და მაცნობა, რომ სამინისტრომ სამსახურებრივი შემოწმება დაიწყო. სამინისტროსგან არც ერთი დოკუმენტი არ მაქვს, ხოლო ორივე უწყებისგან 20 აგვისტოს შემდეგ — არაფერი.
• პროკურატურამ დეველოპერის წინააღმდეგ ჩემი განცხადება (01/13-94415) დაარეგისტრირა და თბილისში პროკურორს გადასცა. მან ის ბათუმის რაიონულ პროკურატურას გადაუგზავნა, რომელმაც 18 სექტემბერს პოლიციის ბათუმის საქალაქო სამმართველოს გადაუგზავნა — უწყებას, რომლის მე-7 განყოფილებაც ხუთი საათის განმავლობაში მარწმუნებდა, რომ საქმე სამოქალაქო იყო.
• პოლიციის შესახებ ჩემი განცხადება (01/13-98924) თბილისის პროკურატურას გადაუგზავნეს. მას შემდეგ — არაფერი.
• ექვსჯერ ვითხოვე დაზარალებულად ცნობა — სტატუსი, რომელიც ადამიანს გამოძიების მიმდინარეობის თვალყურის დევნების საშუალებას აძლევს. მოთხოვნა არც დაუკმაყოფილებიათ და არც უარუყვიათ.

შედეგი: ხუთი სარეგისტრაციო ნომერი, ოთხი გადაგზავნის წერილი, არც ერთი გადაწყვეტილება არც ერთ მოთხოვნაზე და არც ერთი ორგანო, რომელიც ფაქტებს არსებითად განიხილავდა. ქმედება, რომელზეც ვჩივი, ღიად გრძელდება — უკვე 96 დღეა.

გარედან ვერ ვიტყვი, ეს არაკომპეტენტურობაა, გულგრილობა თუ რაღაც უარესი. ინვესტორისთვის განსხვავებას მნიშვნელობა არ აქვს, რადგან შედეგი ერთი და იგივეა: რეგისტრირებული, დაუტვირთავი საკუთრება, ნათელი კანონი — და არავინ, ვინც რომელიმე მათგანს აღასრულებს.

რას ნიშნავს ეს თქვენთვის

იურიდიული უსაფრთხოება ის კი არ არის, შესაძლებელია თუ არა საკუთრების რეგისტრაცია. ის არის, იმოქმედებს თუ არა ვინმე, როცა რეგისტრირებულ უფლებას დაარღვევენ. ჩემი შემთხვევა აჩვენებს, რომ კერძო კომპანიას შეუძლია თითქმის სამი თვის განმავლობაში, წერილობით, თავხედურად შეგიზღუდოთ სახლში მისვლა, სანამ სამი სახელმწიფო ორგანო საქმეს ერთმანეთს გადაუგზავნის.

სანამ იყიდით, წერილობით იკითხეთ:

• არის თუ არა შენობა ექსპლუატაციაში მიღებული. ჩემი — არა, დეველოპერი კი მომსახურების საფასურს მაინც არიცხავს;
• მოგთხოვენ თუ არა რეგისტრაციის შემდეგ მართვის ან მომსახურების ხელშეკრულების ხელმოწერას, და მოითხოვეთ მისი ნახვა, სანამ რამეს გადაიხდით;
• აქვს თუ არა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას წესდება, თავმჯდომარე და კრების ოქმები, და ვინ ადგენს მომსახურების საფასურს;
• რა მოუვა თქვენს ლიფტს, მრიცხველებს ან კომუნალურ მომსახურებას, თუ დარიცხვას გააპროტესტებთ. ჩემი შენობის მესაკუთრეები აცხადებენ, რომ ჩიპების სისტემა ჩვენამდე Next-ის სხვა შენობაში გამოიყენეს.

ყველა პასუხი შეინახეთ. შემდეგ კი ივარაუდეთ, რომ თუ პასუხი მცდარი აღმოჩნდა, ხელისუფლება დროულად — ან საერთოდ — არ დაგეხმარებათ.

ერთი დეველოპერი თუ ადგილობრივი პრაქტიკა?

თბილისში პოლონეთის საელჩომ ადრე გამოაქვეყნა გაფრთხილება ბათუმში ინვესტორებისთვის, საცხოვრებელი კომპლექსების დეველოპერების მიერ მოტყუებული პოლონელი ინვესტორების შეტყობინებების რაოდენობის ზრდის გამო.

პირადად მე პასუხი ჯერ არ ვიცი. ბათუმის შემდეგ დეველოპერებს კითხვარი გავუგზავნე, პასუხის ვადით 2026 წლის 4 ნოემბრამდე: Orbi Group, Alliance Group, Gumbati Group, Archi, ELT Group და ONE Development. ამ საჯარო გაფრთხილებას განვაახლებ, როცა უპასუხებენ — ან თუ არ უპასუხებენ.

თუ საქართველოში დეველოპერი ხართ და გსურთ თქვენი პასუხების გაზიარება, თავისუფლად შეგიძლიათ უპასუხოთ კითხვარს, და თქვენს პასუხებს აქ დავამატებ.

პასუხებისთვის თვალის სადევნებლად გამოიწერეთ ეს დოსიე.