Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Батуми, эта страница — о риске, о котором не пишут в рекламных брошюрах: что происходит, когда ваши права, зарегистрированные и не обременённые, нарушают, и вы обращаетесь к властям. Если вы рассматриваете именно Next Group, прочитайте, помимо этой страницы, предупреждение о Next.

Я — иностранный собственник двух квартир в Батуми. С 1 июля 2026 года управляющая компания здания не даёт мне подниматься на лифте домой, на 16-й этаж, чтобы получить мою подпись под общим отказом от претензий и взыскать долг, который она сама определила по сфальсифицированным договорам, которые я не подписал, несмотря на принуждение. Полный рассказ, с доказательствами, — в Кратком изложении. Эта страница — о второй половине истории: о том, что сделали грузинские власти, когда я попросил их вмешаться.

Что мне дал зарегистрированный титул

Мои права собственности зарегистрированы в Публичном реестре без обременений (16-11 и 16-12), и юрист застройщика это подтвердила. Закон о товариществах собственников жилья относит лифты к общей собственности владельцев и даёт каждому собственнику право ею пользоваться (подробнее). Никто этого не оспаривал. И никто не обеспечил соблюдение этих прав.

Полиция

6 июля 2026 года я пошёл подавать заявление о преступлении. Через пять часов я вышел с написанным от руки, никем не подписанным номером дела, без копии того, что было зарегистрировано, и без возможности это проверить. В промежутке:

• В центральном отделении меня отправили в районное отделение;
• Моё письменное заявление, подготовленное заранее, с систематизированными доказательствами, не приняли;
• Мне сказали, что заявления принимают только на грузинском, которого я не знаю, и мои показания превратились в протокол допроса, напечатанный сотрудником;
• Сотрудники говорили, что дело гражданское, что именно полиция решает, что является преступлением, и что часть моих показаний по этой причине не будет записана;
• Когда я попросил заново перевести перепечатанный вариант, мне отказали, а переводчик надавил мне на плечо, усаживая на стул, и велел подписать;
• Сотрудники пообещали, что на следующий день мне восстановят доступ к лифту. Ничего не было записано, и ничего не произошло.

Инстанции над полицией

Затем я сделал то, что советуют иностранцу: пошёл выше по инстанциям. Каждый шаг задокументирован, с регистрационными номерами.

• Народный защитник зарегистрировал моё заявление о действиях полиции (6902/26), направил его в Министерство внутренних дел и сообщил мне, что министерство начало служебную проверку. У меня нет ни одного документа от министерства, а от обоих ведомств — ничего с 20 августа.
• Прокуратура зарегистрировала моё заявление против застройщика (01/13-94415) и передала его прокурору в Тбилиси; оттуда его направили в районную прокуратуру Батуми, которая 18 сентября направила его в Батумское городское управление полиции — ведомство, чьё 7-е отделение пять часов объясняло мне, что дело гражданское.
• Моё заявление о действиях полиции (01/13-98924) направили в прокуратуру Тбилиси. С тех пор — ничего.
• Шесть раз я просил признать меня потерпевшим — это статус, который позволяет следить за ходом расследования. Просьбу не удовлетворили и не отклонили.

Итог: пять регистрационных номеров, четыре письма о пересылке, ни одного решения ни по одной просьбе и ни одного органа, который рассмотрел бы факты по существу. Действия, на которые я жаловался, продолжаются, открыто, вот уже 96 дней.

Со стороны я не могу сказать, что это — некомпетентность, безразличие или нечто худшее. Для инвестора разница не имеет значения, потому что результат один и тот же: зарегистрированный, необременённый титул, ясный закон — и никого, кто обеспечил бы соблюдение того или другого.

Что это значит для вас

Правовая защищённость — это не то, можно ли зарегистрировать право собственности. Это то, будет ли кто-нибудь действовать, когда зарегистрированное право нарушат. Мой случай показывает, что частная компания может почти три месяца, в письменной форме, нагло перекрывать доступ к жилью, пока три государственных органа пересылают дело друг другу.

Прежде чем купить, спросите, письменно:

• Введено ли здание в эксплуатацию. Моё — нет, но застройщик взимает плату за обслуживание независимо от этого;
• Попросят ли вас после регистрации подписать договор управления или обслуживания, и покажут ли его вам до того, как вы что-либо заплатите;
• Есть ли у товарищества собственников устав, председатель и протоколы собраний, и кто устанавливает плату за обслуживание;
• Что будет с вашим лифтом, счётчиками или коммунальными услугами, если вы оспорите начисление. Собственники в моём доме сообщают, что систему чипов до нас применили в другом здании Next.

Сохраняйте каждый ответ. А затем исходите из того, что если ответ окажется ложным, власти не помогут вам вовремя — или не помогут вовсе.

Один застройщик или местная практика?

Посольство Польши в Тбилиси ранее опубликовало предупреждение для инвесторов в Батуми в связи с ростом числа сообщений от польских инвесторов, обманутых застройщиками жилья.

Лично я пока не знаю ответа. Я отправил опросник следующим застройщикам в Батуми со сроком ответа до 4 ноября 2026 года: Orbi Group, Alliance Group, Gumbati Group, Archi, ELT Group и ONE Development. Я буду обновлять это публичное предупреждение по мере того, как они будут отвечать — или не будут.

Если вы застройщик в Грузии и хотели бы поделиться своими ответами, можете свободно ответить на опросник, и я включу ваши ответы сюда.

Чтобы следить за ответами, подпишитесь на это досье.