Em 28 de janeiro de 2026, o gerente da Next, Saba Tsiskaradze, me enviou dois contratos para assinar: um contrato de administração e as condições de serviço das áreas comuns. Ambos estavam datados no passado, e nenhum dos dois poderia ter existido na data que ostenta. Ambos foram escritos como anexos de um contrato de compra e venda entre mim e a Next White que não existe: comprei os apartamentos de um particular. Um deles declara a si mesmo “acordadas e assinadas por todos os proprietários dos apartamentos”; sou proprietário, e não assinei nada do gênero. Recusei-me a assinar as duas minutas. Esta página trata dos documentos em si e dos motivos de sua proposição; como as assinaturas foram buscadas está contado em outro lugar.

Um contrato datado de antes do próprio conteúdo

O contrato de administração é datado de 13 de novembro de 2024. Ele me identifica pelo passaporte de número YE528452. Esse passaporte foi emitido em dezembro de 2024, dois dias depois do meu pedido ao consulado do Brasil em Tbilisi. Um documento datado de 13 de novembro de 2024 cita um número que só passou a existir no mês seguinte.

O próprio documento da Next o confirma. Três meses depois da data que o contrato ostenta, em fevereiro de 2025, a Next assinou comigo um contrato para os medidores e o transporte de materiais. Ele me identifica pelo meu passaporte anterior, FO169569.

Ambos os contratos também contêm o endereço de e-mail que dei a Saba em 27 de janeiro de 2026, quando ele pediu meu número de passaporte, e-mail e telefone para preparar os contratos. Ele enviou as minutas no dia seguinte.

O documento é construído sobre uma relação que nunca existiu. Ele chama a Next White de “Vendedora”/“Empresa Administradora” e a mim de “Comprador/Proprietário”. A Next White nunca me vendeu nada. Sua cláusula 2.1 diz que a execução “terá início de acordo com o contrato de compra e venda do imóvel ("Apartamento") celebrado entre as partes”; a cláusula 8.6 toma emprestadas as condições de força maior desse mesmo contrato de compra e venda; e a cláusula 4.8 faz do segundo documento, as condições de serviço, o “anexo n.º 1 do contrato de compra e venda celebrado entre a vendedora e o proprietário do apartamento”. Esse contrato não existe. Dois contratos pendem de um terceiro que nunca foi feito.

Por que essa data

13 de novembro de 2024 não é um dia qualquer. É a data em que minhas propriedades foram registradas (16-11, 16-12). Mais de cinco meses após enviar as minutas, a advogada da Next explicou por escrito para que servia a data. Nos termos dos contratos de venda da incorporadora, escreveu ela, “cada comprador assumiu a obrigação de celebrar o Contrato de Administração e o Contrato de Serviços das Áreas Comuns quando do registro da propriedade”.

Ou seja, o contrato foi datado do dia em que, na versão da Next, eu deveria tê-lo assinado. A data não é um erro. É a história que a Next precisava que o documento contasse: que a obrigação existia, e que eu a cumpri no dia em que o registro me tornou proprietário. Um contrato redigido catorze meses depois e datado daquele dia é o registro do que a Next gostaria que tivesse acontecido.

Um contrato datado da primeira fatura

As condições de serviço são datadas de 1º de agosto de 2025. É o mês a partir do qual a Next me cobra taxas de serviço. Elas me chegaram em 28 de janeiro de 2026, quase seis meses depois. Aqui também a data não é a da redação; é a data a partir da qual a Next queria que o documento vigorasse.

O mesmo contrato de compra e venda fantasma o atravessa. A cláusula 1.2 abre com “Conforme previsto no contrato de compra e venda do imóvel”; a 1.3 declara as condições “parte integrante do contrato do imóvel”; a 9.7 remete o leitor, para as definições, ao “contrato de compra e venda do imóvel (o ‘Apartamento’) celebrado entre as ‘Partes’”; e a cláusula 2.2 ainda fala de um “preço de compra”, uma linha que sobrou do modelo de onde este documento foi recortado.

Depois, ele fabrica o consentimento de todos os outros. A cláusula 6.2 afirma que as condições são “acordadas e assinadas por todos os proprietários dos apartamentos” e, por isso, devem ser lidas como a “decisão comum dos proprietários dos apartamentos”. É assim que a Next substitui a decisão da associação de proprietários que a lei exige: com uma frase. A frase é falsa em relação a pelo menos um proprietário: eu. A cláusula 9.4 transfere as obrigações a cada futuro comprador, porque as partes as registram no registro público; a advogada da Next confirmou que nada jamais foi registrado contra as minhas propriedades. A cláusula 2.1 começa a contar as taxas “a partir do momento da efetiva prestação do serviço”, do que o proprietário “será notificado por escrito, por e-mail”; o único aviso de que tenho notícia foi uma mensagem no chat dos proprietários. E, pela cláusula 9.11, o acordo “entra em vigor imediatamente após a sua assinatura pelas partes”, que nunca aconteceu. A Next aplica a cláusula 5.2 a mim mesmo assim.

O que os arquivos dizem sobre si mesmos

Um PDF registra quando foi produzido. Qualquer pessoa pode verificar abrindo um dos arquivos e consultando suas propriedades (na maioria dos leitores, “Arquivo → Propriedades” ou “Arquivo → Propriedades do documento”):

Os dois arquivos foram produzidos a partir do Microsoft Word com menos de um minuto de diferença, menos de dez minutos antes de Saba os enviar. A data de criação de um PDF é a data da exportação, não a da redação do texto. Mas o texto contém o endereço de e-mail que forneci na noite anterior. O que quer que existisse antes, os documentos que recebi foram concluídos entre a noite de 27 de janeiro e as 12:30 (UTC) de 28 de janeiro de 2026, e datados de 2024 e 2025.

O que isso significa

Dois documentos foram produzidos em janeiro de 2026 e datados de novembro de 2024 e agosto de 2025, para registrar, depois do fato, uma obrigação que a Next diz ter surgido no registro e uma dívida que a Next diz ter começado em agosto. Cada um se apoia em um contrato de compra e venda entre nós que não existe. Um deles fala em nome de todos os proprietários do prédio. Cada um foi apresentado a um proprietário estrangeiro como exigido por regulamentos que nunca foram nomeados. Só o status de apart-hotel do complexo foi mencionado.

Se isso é crime é uma questão à parte. O direito penal georgiano não parece punir a falsificação de um documento privado como tal; o que ele pode punir é a conduta em torno da falsificação.